融创穿越新周期的家底:半年净赚百亿 土储货值2.82万亿元

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一份37页的年中报告,锁定着融创中国控股有限公司的两个关键词:变化与未来。

融创中报会 | 孙宏斌泪光中的“老贾 ”、土储、规模与利润

在上半年市场增速收窄的背景下,融创以增收又增利的良好成绩, 进一步兑现“将战略优势转化为优异财务表现”的承诺。2019年上半年,融创实现营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;净利润102.9亿元,同比增长61.7%。这也是融创历史上首次半年度利润超过百亿元。

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日前,融创举行2019年中期业绩发布会,主席兼执行董事孙宏斌、执行董事兼行政总裁汪孟德、副总裁兼公司秘书高曦现身香港港丽酒店会议厅。他们从容又谨慎,想要对外释放的信息是:下半年超过5700亿元可售资源,将贡献大量现金流。他们还将严控投资,让自己更安全。

摘要:此前融创收购乐视和万达文旅资产的内幕、“老孙”谈及“老贾”时的哽咽落泪,混杂在一起回应着现场众多人士对于这家企业半年以来种种好奇、疑惑以及未来的探究。

孙宏斌判断,中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大,在15万亿元量级上保持好几年问题不大。但眼下,面对从“需求端”到“融资端”的调控,楼市会受到比较大的影响,土地价格会下行,商品房销售也受冲击,购房者预期趋于稳定。基于此,融创将延续谨慎拿地的策略,严控拿地标准,只会在极少有优质项目上才会出手。

离9点半正式开场还有半个小时,现场就已经座无虚席。今年出席融创中报会的投资者和媒体可以用“人山人海”来形容。

在时间的循环中寻找突破口,融创想要借此策略做到先发制人。他们希望从根本上搭建一个正循环体系,实现收入结构的多元化,同时增强自身抵御风险和穿越周期的能力。

而现场多次爆发掌声和频现孙氏语录,这与此前融创收购乐视和万达文旅资产的内幕、“老孙”谈及“老贾”时的哽咽落泪,混杂在一起回应着现场众多人士对于这家企业半年以来种种好奇、疑惑以及未来的探究。

微笑曲线的底数

截至2017年6月末,融创的土地储备已达1.01亿平米,其中约96%位于一二线及环一线城市。若包括去年一二级联动的土地储备在内,融创现有的土储已经有2亿平方米。考虑到目前充足的土地支撑,孙宏斌现场透露融创将暂缓拿地。

融创依旧在终端市场领跑同行。半年报数据显示,今年前6月,融创及其联属公司实现合同销售面积约1472万平方米,合同销售金额约2141.6亿元,合同销售金额同比增长11.8%。从月度数据看,每月同比和累计增长均保持在10%―30%区间。

不过,孙宏斌随即也表示,融创可以一两年不拿地,但不可能一辈子不拿地,只是重新拿地的话,标准肯定会比之前高。

“未来市场走势仍将分化,一二线城市库存不多,限价与二手房价格也倒挂,所以市场受到影响不会太大,”孙宏斌表示,三四线城市的影响会比较大,因为这些地方价格过去大涨了一轮,且供应量也很大。

加上上半年尚未出售的资源及老项目新推资源,融创下半年销售项目预计将超过260个,总可售资源将超过3800亿元。于此,融创也顺理成章地将全年销售目标由2100亿提高至3000亿。

下半年,融创拥有可售资源5722亿元,超过80%位于一二线城市。德意志银行预计,得益于大量优质的土地储备,融创有能力实现20%以上的销售增长,将高于其他大型房企同期10%―15%的预计增速。

扩大规模之外,入股链家、增持金科、驰援乐视,包括不久前斥资438亿购入万达文旅项目,都让融创的财务指标承担着不小的压力。而这也成为现场人士频频发问的切入点。对此,融创执行董事兼行政总裁汪孟德就回应,净负债率、负债率不能代表房地产企业现金流的问题。融创的主要现金来源是销售,而不是靠融资。

冠亚官网,在连续多年合同销售金额快速提升后,融创已进入利润释放的重要阶段,继续稳稳站在资本微笑曲线上。

观点地产新媒体亦现场了解到,2018年底,融创会争取将资产负债率控制在80%以内,净负债率会持续下降至90%,2019年,争取两项负债率指标都降到70%以内。

上半年,融创实现营业收入768.4亿元,同比增长64.9%;在过去三年营收复合增长高达88%基础上的继续大幅度提升。若考虑联营及合营公司收入,上半年集团附属公司、合营公司及联营公司的总收入合计为1293亿元,同比大幅增长82%,本公司拥有人应占权益收入1005亿元,同比增长71%。

不过现场最让人意外和感触的,或许还是老孙谈及老乡贾跃亭时的感性,“老贾是一个很厚道的人,人有成功有失败,要鼓励创新,容忍企业家失败。”

在结算收入增加和毛利率提升的双重作用下,融创毛利润再创新高。上半年,融创录得毛利润193.5亿元,同比增长67.9%。与此同时,融创不断优化资本结构,保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。截至2019年中期,融创总资产8703.18亿元,较去年末增长21%;所有者权益797亿元,较去年末增长9%;现金余额1380亿元,较去年末增长15%;现金余额覆盖下半年到期之有息负债超过3.1倍,公司流动性较为宽松。

“人在任何时候都要心怀善意。”说完这话,孙宏斌眼含泪水。

资金安全的底牌

“公司最大风险就是我都要失业了,不拿地了”,这是孙宏斌面对提问时的谐趣回应。

万水千山走过,融创已经到了财务均衡、稳健发展的新阶段。孙宏斌和他的团队的下一步,正是要构筑融创更为牢固的护城河——强运营、控投资、降杠杆,继续将战略优势转化为优异财务表现。

根据年报披露,2017年上半年融创共获取土地储备3023万平米。截至2017年6月30日,公司土地储备共计约9951万平米,若加上2017年7月至今新获取的土地,总的土地储备将达到1.01亿平方米(不含与万达合作的13个文旅项目)。

“我们2015―2017年的土储增速接近130%,这两年的增速已经下降了20%左右。”融创董秘高曦称,融创已经由土储增速超过净利增速,转变为净利增速超过土储增速。

孙宏斌现场透露,包括去年一二级联动的土地储备在内,融创现有的土储已经达到2亿平方米,足以支撑未来5-6年的发展。“即使什么都不做,每年5000亿元的销售额我们能卖6年”,因此其称,“规模并不重要,融创会继续抓好利润水平,但目前来看融创不想进行业前三也很难。”

这意味着,优质土储在持续地变为金融现金流和利润。汪孟德重申了高曦的表态,并补充道,这个阶段一定会是负债率下降的过程。

考虑到充足的土地支撑,老孙现场透露融创将暂缓拿地。他进一步解释称,这里说的暂缓就是不拿地,但是不会暂缓一辈子。“我们可以一两年不拿地,但不可能一辈子不拿地吧,不拿地负债就变成0了,不然银行怎么活,不过我们重新拿地的话,肯定标准会比之前高。”

“自2017年开始,我们的业绩、利润、收入都在快速地释放,新项目投资的速度在下降,这个阶段一定是负债率下降的过程,”汪孟德称,今年、明年到未来,整个负债管控和杠杆下降,将是融创管理层最主要的任务之一。融创负债率下降,是一个确定性事件。

手有余粮心不慌,,截止2017年6月底,融创已开售项目加推的数量为165个;下半年的新增项目为227个,其中将有超过90个全新项目推盘开售;2017年下半年总可售项目将会达到266个,而2018年总可售项目将超过300个,货值达到6187亿元。

“主要的现金流贡献和来源是现金,不是融资。”汪孟德称,保持销售优势是最主要的安排,下半年5700多亿元的可售货值能够带来丰沛稳定的现金流。事实上,面对从“需求端”到“融资端”的调控,孙宏斌觉得信号已很明确:严格控制资金流向房地产,不把房地产作为宏观经济调控的一个工具,“下半年融资端依旧是严控的态势,甚至可能是一个常态化的过程。”

不过需要注意的是,融创的货值中有超过96%是位于一二线及环一线城市,其中一二线城市的货值为14061亿元,环一线城市为791亿元,其他城市为592亿元。而这些城市的限购力度也比较大,这种情况下如何保持利润的大幅增长?

融创一个最直接的应对措施——下半年基本不批拿地指标。

对此,孙宏斌回应道,“就是地便宜。调控的城市才有需求,这也说明了我们的布局挺牛的。”他进一步称,“如果你布局的地方都不调控,还让去库存,那就不对了。怎么限价都不亏钱,是因为我们地拿的便宜所以我们可以响应国家的号召,房子卖的实惠。如果哪家公司的房子都在不限购的城市里,那你就要小心了。”

“过去几年,大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心,很多企业都错判了这个形势。”孙宏斌称,融创战略的核心就是遵守了一个底线判断,即房价不怎么涨。基于此,融创将延续谨慎拿地的策略,严控拿地标准,只会在极少有优质项目上才会出手。

于土储话题的感性之外,入股链家、增持金科、驰援乐视,包括不久前斥资438亿购入万达文旅项目,都让融创的财务压力加大。这也是现场投资者发问频频的切入点。

不仅如此,融创在收并购领域也保持清醒。数据来看,融创收并购的土储占比有所下降,最新披露数字是60%。

对此,截止2017年6月底,融创的账面现金余额为924亿元,2017年下半年刚性到期的有息负债为158亿元,需要支付的土地款为548亿元(含万达文旅项目合作款438亿元);9-12月尚需支付的土地款则为194亿元(含万达文旅项目合作款144亿元)。

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